Quy định mới về xây dựng nhà ở riêng lẻ từ 1.7.2026

QUY ĐỊNH MỚI VỀ XÂY DỰNG NHÀ Ở RIÊNG LẺ TỪ 1.7.2026

Nghị định 207/2026/NĐ-CP chính thức có hiệu lực từ ngày 1.7.2026, quy định chi tiết một số nội dung của Luật Xây dựng liên quan đến quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng. Trong đó, các quy định về xây dựng nhà ở riêng lẻ nhận được nhiều sự quan tâm bởi tác động trực tiếp đến người dân có nhu cầu xây mới, cải tạo hoặc chuyển đổi công năng nhà ở. Bài viết dưới đây sẽ tổng hợp những nội dung đáng chú ý để người dân hiểu đúng quy định pháp luật trước khi xây dựng nhà ở riêng lẻ từ ngày 1.7.2026.

Nhà ở riêng lẻ nào được tự thiết kế?

Một trong những nội dung đáng chú ý của Nghị định là quy định cụ thể các trường hợp chủ sở hữu được tự tổ chức thiết kế công trình.

Theo quy định, chủ sở hữu nhà ở được tự tổ chức thực hiện thiết kế xây dựng nếu công trình đồng thời đáp ứng các tiêu chí sau:

Dưới 3 tầng.
Không có tầng hầm.
Tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250 m².
Chiều cao công trình dưới 12 mét.

Đây là nhóm công trình có quy mô nhỏ, mức độ ảnh hưởng kỹ thuật không lớn nên chủ sở hữu được quyền tự tổ chức thực hiện thiết kế.

Trường hợpphải có đơn vị chuyên môn thiết kế

2.1 Nhà dưới 7 tầng hoặc có 1 tầng hầm

Đối với nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng hoặc có 1 tầng hầm, trừ trường hợp được tự thiết kế nêu trên, hồ sơ thiết kế phải do tổ chức hoặc cá nhân có chuyên môn, kinh nghiệm theo quy định của pháp luật thực hiện.

Quy định này nhằm bảo đảm chất lượng kỹ thuật của công trình và hạn chế các rủi ro trong quá trình thi công, sử dụng.

2.2 Nhà từ 7 tầng trở lên hoặc có từ 2 tầng hầm

Đối với công trình nhà ở riêng lẻ từ 7 tầng trở lên hoặc có từ 2 tầng hầm trở lên, việc thiết kế phải do tổ chức hoặc cá nhân có chuyên môn, kinh nghiệm theo quy định của pháp luật thực hiện.

Đặc biệt, hồ sơ thiết kế phải tuân thủ đầy đủ các tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật về phòng cháy chữa cháy.

Đây là điểm đáng lưu ý đối với các công trình nhà ở kết hợp kinh doanh, căn hộ dịch vụ hoặc nhà nhiều tầng tại khu vực đô thị.

3. Quy định mới về quản lý thi công xây dựng nhà ở riêng lẻ

Nghị định 207/2026/NĐ-CP cũng bổ sung trách nhiệm cụ thể của chủ sở hữu nhà ở trong quá trình thi công xây dựng.

Theo đó, chủ sở hữu phải lắp đặt biển báo công trình tại cổng ra vào công trường xây dựng.

Biển báo phải được đặt ở vị trí dễ quan sát và thể hiện rõ các thông tin:

Tên chủ sở hữu nhà ở.
Địa chỉ liên hệ.
Số điện thoại liên hệ.
Các nội dung khác theo quy định của Nghị định.

Quy định này giúp tăng tính minh bạch trong hoạt động xây dựng và tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý nhà nước.

Theo Nghị định mới, chủ sở hữu nhà ở có trách nhiệm:

Tổ chức thi công và giám sát thi công xây dựng.
Chịu trách nhiệm về an toàn trong quá trình thi công, đối với công trình liền kề và môi trường trong quá trình thi công.

4. Chuyển đổi công năng nhà ở phải đáp ứng quy chuẩn mới

Nghị định cũng quy định trường hợp chủ sở hữu chuyển đổi công năng sử dụng một phần hoặc toàn bộ nhà ở riêng lẻ kèm theo hoạt động sửa chữa, cải tạo thì việc thiết kế xây dựng, thi công xây dựng công trình phải tuân thủ quy định của quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn áp dụng và phù hợp với công năng mới của công trình.

Điều này có nghĩa là khi chuyển đổi mục đích sử dụng nhà ở thành văn phòng, cơ sở kinh doanh hoặc các mục đích khác, chủ sở hữu không chỉ sửa chữa công trình mà còn phải bảo đảm tuân thủ các quy chuẩn kỹ thuật và tiêu chuẩn áp dụng đối với loại hình sử dụng mới.

Bên cạnh các quy định về thiết kế và thi công, Nghị định 207/2026/NĐ-CP nhấn mạnh việc xây dựng nhà ở riêng lẻ phải tuân thủ các quy định của pháp luật liên quan như: